(책책책) 부동산 상승신호 하락신호 : 신현강(부룡) (f. 영원한 것은 없다)

교보문고

안녕하세요. 뜬구름홍입니다.

 

요즘 부동산 관련 책을 열심히 읽고 있는 중입니다.

여러 책을 읽다 보니 부동산 투자에는 공통점이 참 많은 것 같습니다.

 

하긴 전문지식이 없더라도 수익 낼 수 있는 투자처가 부동산이라고들 하니. 어찌 보면 단순한 사이클의 흐름만 알아도 큰 손해보지 않고 수익을 얻을 수 있는 투자처 같습니다.

 

아직 부동산 투자 서적을 전부 읽지는 않았지만 상승과 하락 신호는 아래와 비슷해보입니다. 

 

1. 상승신호 : 정부의 규제 강화, 가수요 증가, 공급물량 감소, 청약 경쟁률 심화, 부동산에 관심 없던 사람들 조차 관심이 시작될 때, 미분양 최소화, 갭투자 제로 등

 

2. 하락신호 : 정부의 규제 완화, 공급물량 증가, 최고 분양가 갱신, 청약 통장 해지 최대, 매매보다는 전세를 선호, 부동산은 끝났다는 말이 나올 때, 미분양 최대치, 5% 계약금으로 아파트 투자 가능, 갭투자 활성화(1,000~3,000만 원 사이) 등

 

현재까지는 이정도로 구분이 됩니다.

 

하지만 단순히 상승, 하락으로 구분 짓기는 힘들어 보입니다. 왜냐하면 책에서 나온 것과 같이 부동산 사이클은 3~5단계에 걸쳐서 진행되기 때문이지요.

 

그럼 바로 보시죠!

 

(책 속에서)

 

상승과 하락 사이클을 이해하면 기회가 눈에 보인다.

 

어느 덧 필자가 부동산 투자에 관심을 가진 지도 20년이 훌쩍 지나고 있는 중이다. 한때 맹목적으로 따랐던 투자 공식에 대한 의존도는 크게 줄어들었고, 그 대신 시장 상황에 따라 변하는 사람들의 생각과 행동을 투자에 적용해 보려고 지금도 계속 노력 중이다. 그 가운데 부동산 시장에는 항상 반복되는 하나의 거대한 흐름이 있다는 사실도 함께 알게 되었는데, 그 내용이 이번 책에서 중요하게 다루고 있는 상승과 하락의 부동산 사이클이다.

 

지난 책에서는 이 내용을 간단히 언급하고 넘어가다 보니 그 중요성을 충분히 설명하지 못한 것 같아 조금은 아쉬웠다. 따라서 이번 책에서는 시장의 사이클이 만들어지는 요인 중에서 수요와 공급, 전세가격 등의 다섯 가지 핵심 요인들이 어떤 식으로 시장에 영향을 주며 흘러가는지를 지난 상승장과 이번 상승장에서 경험한 내용을 바탕으로 정리해 보았다.

 

(중략)

 

회복준비기_전세가가 급등하고 친부동산 정책이 등장한다

 

침체기가 오랜 시간 이어지고 미분양이 우려할 만한 수준까지 늘어나면 대부분의 사람들은 "이제 부동산 시장은 완전히 끝났다"라고 말하기 시작한다. 앞으로 시장이 다시 상승할 것이라는 가능성에 부정적인 반응을 보이는 사람들이 대다수다.

 

하지만 이 시기부터 시장은 다시 새로운 전환점을 모색하게 되는데, 그 대표적인 신호가 '전세가격 상승'과 '부동산 정책의 전환'이라고 할 수 있다. (중략)

 

회복준비기의 시장 분위기

 

먼저 이 시기의 주택공급 상황부터 살펴보자. 지난 몇 년간 건설사들이 분양에 소극적이었기 때문에 이 시기의 입주물량은 상당히 줄어든 모습을 보인다. 문제는 공급량이 부족해도 사람들은 여전히 주택 구입을 꺼리고, 전세로 나오는 매물 또한 크게 줄어들게 된다는 점이다. 그렇지 않아도 주택 구입보다 전세를 선호하는 데다가 결혼이나 세대분리 등으로 인한 전세수요는 계속 늘어나다 보니 자연스레 전세가격은 상승한다.

 

(중략)

 

하지만 청약에 몰린 사람들 중에는 실수요도 존재하지만 재테크를 목적으로 하는 투자수요도 존재하기 마련이다. 높은 경쟁률로 마감된 신규분양(청약) 물량이 2~3년 후 실제 입주물량으로 바뀌면 입주물량이 한꺼번에 쏟아지게 되고, 그 중에 투자를 목적으로 분양받았던 사람들은 수익을 달성한 상태에서 매도를 하기 위해 물건을 내놓는다. 시장에 매물이 쏟아지면서 점점 매도하기 어려운 상황이 나타나기 시작한다. 일시적으로 수요보다 공급이 늘어나는 것이다.

 

이럴 때 입지가 좋은 단지는 선호하는 사람이 많으므로 금방 회복될 수 있다. 하지만 입지가 애매한 곳이라면 입주물량과 매도물량이 한꺼번에 쏟아지면서 급격한 가격 조정을 경험할 수 있다. 이와 함께 전세로 나온 물건도 함께 늘어나면서 전세가격도 떨어지고, 집주인은 기존 세입자에게 오히려 전세금 일부를 돌려줘야 하는 '역전세난'을 경험하기도 한다.

 

이로 인해 투자자들은 입지의 중요성을 다시 한 번 생각하게 된다. 여기에 정부의 다주택자 규제까지 등장한다면 이제는 하나를 사더라도 오를 만한 입지의 좋은 물건, 즉 '똘똘한 한 채'를 사야 한다는 생각을 하게 된다. 입지가 좋지 않은 곳, 다시 말해 외곽지역 물건을 보유한 사람들이 외곽지역 물건들을 팔아서 입지가 좋은 곳으로 진입하려는 모습을 보이면서 외곽지역은 다소 주춤한 흐름을 보이고, 입지가 좋은 곳의 가격은 조정장임에도 불구하고 수요가 늘면서 오히려 상승하는 경우도 많아진다.

 

(중략)

 

풍선효과와 전세갭투자의 복합작용

(중략)

또한 이 시기에는 다시 한 번 전세갭투자를 활용한 투자가 활성화 된다. 침체기에 주택공급 부족으로 전세가격이 상승했던 것처럼, 상승장 후반부는 정부 규제로 주택공급이 줄고 매수를 꺼린 실수요자들이 전세 시장에 대기하는 수요가 늘어나면서 다시 한번 전세가격이 상승할 가능성이 높기 때문이다. 

 

그러다 보니 투자자들은 아직 가격이 오르지 않았지만 풍선효과가 발생할 만한 곳을 찾고, 그중에서도 매매가 대비 전세가 비율이 높은 곳 또는 높아질 만한 곳을 찾아내서 투자하기도 한다. 

 

풍선효과로 매매가가 오를 가능성이 높아 보이는 데다가, 전세가격이 상승하면 적은 투자금으로 효율적인 투자를 할 수 있기 때문이다. 즉 전세갭투자와 풍선효과를 복합적으로 활용하는 것이다.

 

하지만 주의해야 할 사항이 있다. 이 시기가 되면 자신의 자금 상황을 벗어난 무리한 투자는 절대 금물이라는 사실이다. 공격적 투자보다는 방어적 투자에 신경 써야 할 시기다. 

 

(중략)

 

쇠티기의 시장 분위기

(중략)

실수요자들도 마찬가지이다. 실수요자들이 시장에 뛰어든지 꽤 되었으므로, 이들이 거의 구매를 끝마친 상황이라면 추가적인 수요는 별로 남아있지 않을 것이다. 한 마디로, 투자자들과 실수요자들로 넘쳐나던 시장 에너지가 점점 꺾이고 있는 것이다.

 

그럼에도 아직까지 부동산 가격 자체가 꺾인 것은 아니므로, 정부는 여전히 강력한 규제를 유지할 것이고 자금줄을 조이기 위한 대출 규제 역시 계속 강화하게 될 가능성이 높다. 이런 상태로 일정 기간이 경과하게 되면서 부동산 시장은 조금씩 활력이 떨어지게 될 수밖에 없다. 이런 상황에서 금리까지 인상된다면 대출이자 또는 원리금 상환에 대한 부담이 커지면서 추가로 주택을 구매할 수 있는 여건이 더욱 악화될 것이다.

 

이때 나타나는 대표적인 현상은 크게 세 가지 정도로 요약할 수 있다. 먼저 청약통장 가입자 수가 줄어들기 시작하고, 아파트 청약 경쟁률 역시 떨어질 것이며, 마지막으로는 미분양 아파트가 늘어나게 될 것이다. 아파트를 구매하려는 유효수요가 줄면서 경쟁률이 낮아지기 때문에 벌어지는 현상들이다.

 

주택구매 수요의 감소가 점점 표면화되는 것이다.

 

(중략)

 

이 시기는 기존 상승장에서 유용하게 활용했던 투자 방식을 계속 유지하기보다는 자신의 자금 상황에 맞게 운용하는 것이 중요하다. 시장 에너지가 고갈된 상태에서 일시적으로 수요가 증가할 수도 있지만, 말 그대로 반짝 수요일뿐 조정이 길어지면 상승에 베팅했던 사람들의 현금흐름도 막힐 것이다.

 

결국 견디지 못한 사람들은 보유한 물건을 급매로 던지고, 다시 하락세가 나타난다.

 

이 과정이 몇 번 반복되면 사람들은 시장이 침체에 빠지기 시작했다는 사실을 인지하는데, 이때부터 상당수 투자자들은 손절을 하고 시장을 떠나기 때문에 하락세가 가속화된다. 그렇기 때문에 이 시기에 접어들게 되면 적극적인 투자보다는 시장의 수요 변화에 특히 더 많은 신경을 써야 한다.

 

(중략)

 

예측보다 중요한 것은 감당하고 관리하는 것

(중략)

시장이 급등한다고 자신이 감당할 수 있는 범위를 넘어서 투자에 올인하는 것은 매우 위험하다는 걸 기억해야 한다. 혹시 모를 위험이 와도 충분히 견딜 수 있도록 적정 수준으로 투자하는 것이 장기적으로 보면 훨씬 더 낫다. 지금 당장은 남들보다 수익이 적어 보여도 언젠가 상승장은 다시 오기 마련이고, 다시 한번 새로운 투자 기회가 다가올 것이기 때문이다. 시장은 매번 이렇게 돌고 돈다. 무리하지 않으면 평생 안정적으로 할 수 있는 것이 부동산 투자다.

 

(중략)

 

부동산 시장 사이클은 수학 공식이 아니다

(중략)

따라서 이 책에서 언급된 세부 단계를 절대 수학 공식처럼 맹신하지는 말자.

 

다만 변하지 않는 것은 있다. 침체가 있으면 상승이 있고, 상승이 있으면 언젠가 침체가 오는 사이클이 존재한다는 사실이다. 시장이 어떻게 될지를 맞추는 것보다 중요한 것은 시장의 흐름을 이해하고 그 흐름에 따라 적재적소에 맞는 투자 방법을 사용해야 한다는 사실을 알고 움직이는 것이다.

 

이것이 이번 책을 통해서 필자가 가장 말하고 싶은 내용이기도 하다.

 

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위 내용 외에도 다양한 차트와 수치, 그림을 통해서 독자의 이해도를 높여줍니다.

 

책에서 작가분의 애정과 부동산 투자자를 위한 진실한 조언들이 곳곳에 묻어있어서 참 좋았습니다.

(책 표지는 그렇게 생기지 않았지만 말이죠...ㅎㅎ)

 

덕분에 부동산 사이클이 어떤 식으로 움직이는지 대략적인 감이 잡힌 것 같습니다.

 

영원한 상승도 영원한 하락도 없다는 것.

이것이 자본주의 사회라는 것.

 

결국 남들과 다르게 움직이고 충분한 안전마진을 확보한 뒤 인내한다면 반드시 좋은 결과가 있을 것이라 생각드네요.

 

특히나 여기 '부동산 투자'에서는 말이죠.

 

그럼 끝!