(책책책) 주식과 비교해보는 '아파트 투자는 사이클이다' : 이현철 (f. 너무 쉬운 사이클 이야기, 선물 세트 3가지)

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안녕하세요. 뜬구름홍입니다.

 

유명한 부동산 관련 저자 '이현철' 작가님의 책입니다.

작가님의 책은 이것으로 전부 읽어보게 되었네요.

 

그중에서도 본 책이 가장 이해하기 쉽게 쓰인 것 같습니다.

 

투자의 '투' 부동산의 '부'자도 모르는 사람도 책만 읽으면 바보 같은 실수는 하지 않을 거라 믿습니다.

 

그럼 바로 보시죠!

 

(책 속에서)

 

영원히 자산가치가 상승하기만 하는 부자 상품은 존재하지 않습니다. 주식이든 코인이든 부동산이든 자산은 상승과 조정과 하락의 사이클을 거칩니다.

 

저는 경험과 논리에 입각해 상승과 하락을 말할 뿐입니다. 상승과 하락은 부동산 사이클이라는 바다에서 왔다가 물러가는 파도와 같습니다. 

(중략)

자연의 세계에서 먼저 바다에 뛰어든 펭귄이 살아남을 확률은 50%입니다. 죽거나 살거나 두 가지 확률밖에 없죠. 죽을 확률이 50%라면 뛰어들지 않는 게 맞습니다. 하지만 자본주의의 세계에서는 대중과 달리  먼저 바다에 뛰어드는 사람이 기회를 얻고 부자가 됩니다.

 

부자가 될 확률이 50%나 되는데, 먼저 뛰어들지 않을 이유가 없죠. 확률을 높이려면 부동산의 사이클을 아셔야 합니다. 지금이 물이 빠질 때인지, 폭등의 시간인지를 아는 게 투자의 시작입니다.

 

(중략)

 

부동산 하락장은 5년 이상 지속되니까 그 이후 부동산에 투자하라는 말을 하면 그때까지 어떻게 기다리느냐고 되묻는 분이 있습니다. 직장에서 5년 동안 받은 월급은 생활비인 동시에 시드머니가 된다는 걸 잊어서는 안 됩니다. '돈이 일하게 하라', '현금을 지니고 있는 건 바보다'라는 말은 하락장에서 통용되지 않습니다. 지금은 돈을 모을 때입니다. 부동산 사이클에 따라 하락장에서 상승장으로 전환하는 시기에 거침없이 투자할 수 있도록 한 푼이라도 더 시드머니를 모아야 할 때입니다.

 

(중략)

 

부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지라는 거짓말에 속고 있다

 

'모두가 어떤 자산에 리스크가 있다고 믿어서 매입을 꺼려하면,

결국 자산 가격은 리스크가 전혀 없는 수준으로 떨어진다.'

- 랄프 웬저

 

(중략)

 

입지는 투자자를 결코 지켜주지 않습니다. 권리금 비싼 가게를 인수했다고 해서 내가 장사의 신이 되는 것이 아니듯 말이지요. 똘똘한 한 채는 잘못된 신화에 가깝습니다.

 

만약 투자자로서 똘똘한 한 채를 포기하면 투자에 더 담대해질 수 있습니다. 똘똘한 한 채를 사기 위해 내가 감당 못 할 빚을 끌어올 필요도 없습니다. 내가 감당 가능한 범위 안에서 레버리지를 끌어와 살 수 있는 것을 싸게 사는 것이 현명한 투자입니다. 입지가 좋은 곳은 누가 봐도 좋고, 그렇기에 누가 봐도 비쌉니다. 하지만 올라가는 비율은 같습니다.

 

시장이 300% 상승하면 1억짜리 집은 3억이 되고 10억짜리 집은 30억이 됩니다. 

 

 

(중략)

 

결국 아무 행동도 하지 않아서 아무 손해를 보지 않았음에도 '나보다 더 싼 가격에 아파트를 산 지인'을 지켜보는 건 고통이 됩니다.

반값 할인하는 아파트를 줍줍하는 기쁨보다 운이 더 좋아 더 싸게 산 지인을 지켜보는 고통이 더 크기 때문에 다들 눈치를 보면서 아무런 액션을 취하지 않게 되는 것이죠. 마치 누구든 먼저 바다에 뛰어들기를 바라는 펭귄 때처럼 되는 것입니다. 바로 군중심리죠. 

 

상승장에서는 상상도 할 수 없는 40% 할인이나 금 50돈, 자동차 1+1 증정, 중개수수료 없음 따위의 조건이 '조금이라도 손해 보기 싫은' 손실회피의 성향 때문에 아무 행동도 하지 않게 만드는 것입니다. 이때 행동하는 극소수의 사람만이 결국 부동산으로 부자가 됩니다.

 

물론 이때 과감히 매수하는 건 인간 본성을 거스르는 것이기에 어지간한 확신이 없다면 행동하기 어렵습니다. 그렇기 때문에 더더욱 아파트 사이클에 대해 연구하고 자기의 것으로 만들어야만 하죠.

 

(중략)

 

상승장이라는 거인의 어깨에 올라타기 위해선 하락장 끝 무렵 거인의 발등에 올라타 때를 기다리고 어깨까지 올라가기 위한 시간을 견뎌야 합니다. 겸손해야 합니다. 그리고 기다려야 합니다. 계급 이동의 사다리 따윈 치워진 지 오래라고 생각하는, 대한민국 역사상 가장 고스펙을 지녔으나 부모 세대보다 못 살게 된 첫 세대로 불리는 요즘 세대에게 멋진 문장을 하나 선물하며 이번 장을 마무리 지을까 합니다.

 

우리는 모두 시궁창 속에 있지만, 몇몇은 별을 바라보고 있다.

- 오스카 와일드, 희곡 <원더미어 부인의 부채> 중

 

(중략)

 

지금까지 해왔던 부동산 공부는 가짜다

 

'숨이 찰 정도로 흥분해서 이야기하는 사람한테서는

절대 아무것도 사지 마라.'

- 버턴 말킬

 

투자의 성공은 끝에서 시작됩니다. '끝'과 '시작'은 극과 극처럼 대척점에 서 있는 말이죠. 투자의 성공이 끝에서 시작된다고 하면 쉽게 받아들이지 못하실 분도 많을 것으로 압니다. 하지만 사업이든 투자든 그걸 시작했다는 게 중요한 게 아니라 어떻게 끝내느냐가 더 중요합니다.

 

아파트 매매로 따지면 매수가 아니라 매도에서 성공을 가늠할 수 있다는 얘기죠. 아파트는 살 때가 아니라 팔고 난 이후부터 성공의 시작입니다. 주식투자에서 말하는 '매수는 기술, 매도는 예술'이라는 말은 사는 건 누구나 할 수 있지만 수익을 내는 타이밍에 파는 건 무척 어렵다는 걸 뜻하죠.

 

(중략)

 

투자는 IQ와 통찰력, 혹은 기법의 문제가 아니라 원칙과 태도의 문제다.

 

투자는 지능의 영역이 아니라 심리의 영역입니다. 내가 투자에 어떤 원칙을 지니고 있으며 어떤 태도로 시장과 투자자들을 대하느냐가 중요합니다. 평생을 성공한 전업투자자로 산 앙드레 코스톨라니는 "주식투자는 학문이 아니라 예술이다."라는 말을 했습니다.

 

(중략)

 

예컨대 우리나라 부동산 시장이 일본의 전철을 밟을 거라 생각하는 분들이 간혹 있는데, 아파트 사이클로 따져보면 결코 그럴 일이 없습니다. 아파트 사이클의 심리, 전세가, 분양, 정책이 일본과 완전히 다르기 때문이죠.

 

일단 집값의 하방 지지선 역할을 하는 전세 제도가 일본에는 없습니다. 폭락 시기에는 전세가 역시 매매가와 함께 하락한다지만, 결국은 하락을 멈춘 전세가가 매매가를 지지하기 때문에 전세 제도가 없는 일본처럼 부동산이 끝없이 추락할 일은 없습니다.

 

정부의 규제 면에서도 일본과는 비교가 안 되죠. 우리나라는 시민의 정치 참여가 높은데 반해 일본은 정치인이 세습 가능한 직업처럼 여겨집니다. 정치인 집안에서는 대대로 정치인이 나오고, 계급의 피라미드가 너무 굳건하여 계층 이동이 불가능하죠. (중략) 반면 우리나라는 부동산 정책이 실패하여 집값을 잡지 못하면 정권이 바뀝니다. 사정이 이렇다 보니 정부와 집권 여당은 부동산에 대한 규제와 완화를 통해 시장을 안정화시키는 걸 최우선 목적으로 두고 있죠.

 

우리나라 부동산 시장이 일본 꼴이 날 거라는 건 구체적인 구진 없는 예상에 불과합니다.

 

(중략)

 

그러므로 현명한 투자자가 되려면 끊임없이 왜?라고 질문하며 누군가가 투자의 답을 알려주기를 기대하지 말고 때를 잡으려 노력하시기 바랍니다.

(중략)

폭등장의 거품이 꺼지고 하락의 계절을 버티면 반드시 투자자를 위한 선물 세트가 찾아옵니다.

 

그 선물은 바로 미분양, 세금 완화, 저금리입니다. 아파트를 가장 싸게 살 수 있는 3종 선물 세트죠. 쌀 때 사서 비쌀 때 파는 게 매매의 대원칙입니다. 집값이 영원히 하락할지 모른다는 하락장의 공포 속에서도 반가운 3가지 선물이 여러분을 찾아가면 과감히 기회를 잡으시기 바랍니다. 

 

투자는 상품이 아니라 때를 사는 것임을, 무엇을 사느냐가 아닌 언제 사서 언제 파느냐가 중요함을, 아파트 사이클은 곧 성공 투자의 사이클임을 잊지 마시기 바랍니다.

 

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짜잔!

어떠셨나요?

 

부동산에도 사이클이 있다는 건 익히 알고 있었지만 언제부터가 오르는 사이클이고 내리는 사이클인지는 사실 몰랐습니다.

저자분의 여러 책들을 읽어보니 이제야 얼추 감이 잡히기 시작합니다.

 

그렇다면 여러분!

과연 지금의 2024년은 부동산을 사야할 때인가요 팔아야 할 때인가요?

 

정답은 각자의 마음 속에 있을 것 같습니다.

 

그럼 끝!